海安市集体经营性建设用地入市管理办法 （试行）
第一章 总 则
第一条 为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场体系，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和相关文件，结合我市实际，制定本办法。
第二条 海安市行政范围内的集体经营性建设用地入市，适用本办法。
本办法所称集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，经依法登记的集体经营性建设用地。
集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。
第三条 集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。
第四条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得集体经营性建设用地使用权。
第五条 海安市人民政府全面负责集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，市资源规划局等相关部门具体承办。市资源规划局是集体经营性建设用地入市公开交易的服务机构。市内的集体经营性建设用地入市交易应当在江苏省土地交易平台进行。
市农业农村局、发改委、财政局、税务局、生态环境局、住建局、民政局、行政审批局、市场监管局、资源规划局等单位按照各自职责做好相关工作。
第二章 入市范围、途径
第六条 异地调整地块涉及不同集体经济组织的，可相互调换土地所有权。土地所有权调换按下列程序办理：
（一）集体经济组织之间自愿协商，形成调换土地所有权方案，并经双方集体经济组织成员或成员代表会议表决同意，双方签订调换土地协议；
（二）调换土地所有权的相关事项需经所属区镇街道批准；涉及跨区镇街道调换的，需分别经所属区镇街道批准；
（三）集体经济组织向资源规划局提供调换土地协议、会议决议、区镇街道批准文件等资料，并申请所有权变更登记。
第七条 异地调整地块涉及不同级差的，可采用货币补差等方式调换所有权。
无法以地换地调换所有权的，可采用纯货币补偿方式调换所有权。
第八条 集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：
（一）产权明晰、无权属争议；
（二）未被司法机关、行政机关限制土地权利；
（三）符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、生态环境保护规划；
（四）土地补偿到位，缴清相关规费。
第九条 入市交易的集体经营性建设用地一并纳入土地供应年度计划管理，实行城乡供地规模统筹调控。
第三章 入市主体
第十条 农民集体是集体经营性建设用地的入市主体并享有其所有权。鼓励农民集体以合理方式委托代理主体代为管理入市相关事务。
第十一条 集体经营性建设用地属区镇街道集体经济组织的，可由区镇街道资产管理公司或其代理人作为入市代理实施主体。
第十二条 集体经营性建设用地属村集体经济组织的或者村内其他集体经济组织的，可由区镇街道资产管理公司作为入市代理实施主体。
第四章 入市方式
第十三条 集体经营性建设用地可以通过出让、出租、作价出资或入股等有偿使用方式入市。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押。
第十四条 集体经营性建设用地出让，是指集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，并由土地使用者向集体经营性建设用地所有权人支付土地出让金的行为。
第十五条 集体经营性建设用地租赁，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限内的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。
第十六条 农村集体经营性建设用地作价出资或入股，是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资形成的股权由集体所有权人持有。
第十七条 集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。集体经营性建设用地使用权出租，是指集体经营性建设用地使用权人作为出租人，按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十八条 集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资（入股）、租赁和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权可按照相关规定办理抵押。集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点暂行办法另行制定。集体经营性建设用地使用权抵押应当到市不动产登记交易中心办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）入市的，工矿、仓储用地最高年限为50年；商服、旅游等用地为40年。集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最低租赁期限不少于5年，最高租赁期限不得超过20年。
第十九条 以租赁方式取得集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押期限不得超过租赁期限，抵押登记证明应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。
第五章 入市程序
第二十条 集体经营性建设用地出让、租赁交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议等。原则上应当采用招标、拍卖和挂牌形式交易。
第二十一条 集体经营性建设用地入市应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，依法形成《集体经营性建设用地入市决议》。
第二十二条 《集体经营性建设用地入市决议》包括：
（一）载明集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至、面积、开发用途等；
（二）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；
（三）集体经营性建设用地入市交易的形式；
（四）集体经营性建设用地入市交易底价，采用招标、 拍卖、挂牌形式的应明确是否设置保留底价；
（五）集体经营性建设用地入市地价款支付方式；
（六）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。
（七）其他需要集体决策的内容。
第二十三条 市资源规划局要建立城乡统一的建设用地基准地价评估体系。研究制订建设用地基准地价评估标准，实行动态调整，及时向社会发布。
第二十四条 集体经营性建设用地使用权入市地价应当选择有资质的评估机构评估或参照建设用地基准地价标准来确定。
第二十五条 市资源规划局、各区镇街道分别按照经依法批准的城区、镇区的控制性详规和村庄规划，确定入市土地的规划条件或规划指标，办理相关规划许可。
城区、镇区之外的，由入市实施主体提出入市土地的建设内容，报市资源规划局审核后，作为入市交易的规划建设指标。
城区、镇区的，由市资源规划局出具规划条件。
第二十六条 市资源规划局定期召集相关区镇街道和部门，对提出入市申请的地块进行联合会审。各部门按照职责，对以下内容进行审核：
（一）市行政审批局审核产业政策要求；
（二）市生态环境局审核环保要求；
（三）市资源规划局审核各类规划要求、土地所有权、地类；
（四）其他需要审核的情况。
第二十七条 集体经营性建设用地入市由实施主体向市资源规划局提出入市申请，申请资料应包括：
（一）入市申请书；
（二）《集体经营性建设用地入市决议》；
（三）土地所有权证明材料；
（四）所在区镇街道和发改委、生态环境、资源规划等相关部门审核意见；
（五）土地补偿协议和规费缴纳证明;
（六）其他需要提供的资料。
第二十八条 集体经营性建设用地入市由市资源规划局拟定入市方案报市政府批准后，发放《海安市集体经营性建设用地入市核准书》。
第二十九条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁交易完成后，由出让方与竞得人签订《海安市集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。
交易结果应在江苏省土地交易平台和村务公开栏等进行公布，接受社会和群众监督。
第三十条 集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）完成后，其交易信息应在江苏土地交易中心官方网站、村务公开栏等进行公布。新组建的企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，应当申请入市土地的使用权登记。
第三十一条 集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《海安市集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资）合同》（以下简称《合同》）。
第三十二条 集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，办理不动产登记，有地上建筑物的，同时申请登记。办理不动产登记时，应向市不动产登记交易中心提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、《合同》、地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明等资料。
第三十三条 在办理不动产登记时，以出让和作价出资的方式入市的建设用地使用权，受让方可以作为权利人进行登记。
第六章 收益管理
第三十四条 集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本。集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资（入股）和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。
第三十五条 市财政局要会同资源规划局等部门负责土地增值收益调节金征收及使用办法，规范调节金的征收、使用和监管，报市政府批准后实施。
第三十六条 市财政局应对集体经营性建设用地入市资金进行专账核算。土地增值收益调节金全额上缴市财政，纳入预算管理。
第三十七条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市增值收益，归农村集体经济组织所有，在集体经济组织内部合理分配。主要用于量化股权、社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。建立集体经营性建设用地入市增值收益辅助账户，纳入农村阳光扶贫+财务管理系统平台统一管理。
第七章 增值收益调节金
第三十八条 征收主体：增值收益调节金由市财政局会同资源规划局负责组织征收，在交易环节代扣代缴。
第三十九条 征收范围：海安市区域内的农村集体经济组织将存量集体经营性建设用地入市，发生出让、租赁和作价出资（入股）等交易行为，以及入市后的集体经营性建设用地土地使用权人，发生出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等交易行为的，交易双方都应当依照本规定缴纳增值收益调节金。
第四十条 征收标准：农村集体经济组织将存量集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的，按以下办法缴纳增值收益调节金。
（一）以出让方式入市的，按成交价格分级累进缴纳增值收益调节金。出让价格在每亩40万元（含40万元）以内部分按20%缴纳；出让价格在每亩40万元-80万元（含80万元）部分按25%缴纳；出让价格在80万元以上部分按30%缴纳。
（二）以租赁和作价出资（入股）方式入市的，在取得租金、股息、红利收入时，按照收入的20%缴纳。
（三）二级市场交易行为，按增值收益分级累进缴纳增值收益调节金。增值收益在50%（含50%）以内部分按30%缴纳；增值收益在50%-100%（含100%）部分按40%缴纳；增值收益在100%以上部分按50%缴纳。
以交换方式再转让集体经营性建设用地，有差价补偿的，由收取差价补偿方按补偿价款的30%缴纳增值收益调节金。
对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非营利性社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的，暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。
以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或合同协议价中较高者为再转让收入。
（四）集体经营性建设用地使用权协议出让、出租、作价出资的，若协议价低于基准地价，以基准地价作为增值收益调节金的征收基数。
（五）农村集体经济组织将存量集体经营性建设用地入市，发生出让、租赁和作价出资（入股）等交易行为，受让（承租）人应按成交地价总额的3%缴纳增值收益调节金。
（六）依法取得的集体经营性建设用地使用权进行再转让的，受让方和转让方按规定缴纳相关税费。
（七）《中华人民共和国土地增值税法》实施后，土地增值收益调节金的征收依据有关规定执行。
第四十一条 增值收益调节金按照政府非税收入管理有关规定，资金全额上缴市财政，实行收支两条线管理。
第四十二条 市资源规划局应在5个工作日内将经其公开交易或鉴证的集体经营性建设用地交易信息提供给市财政部门。
第四十三条 增值收益调节金缴纳义务时间和收缴方式。
（一）农村集体经济组织缴纳增值收益调节金义务时间为签订合同约定出让价格结算当日，市资源规划局按照成交价款的缴纳进度同步代扣代缴增值收益调节金。
（二）集体经营性建设用地使用权人转让土地缴纳增值收益调节金义务时间为签订合同的5个工作日内，由转让人向市资源规划局申请缴纳。
（三）土地使用权受让人应于签订出让合同5个工作日内，将增值收益调节金缴纳至市资源规划局。
（四）增值收益调节金缴纳义务人凭出让价款结清单和增值收益调节金结清单向市不动产登记交易中心申请办理不动产登记手续。
第四十四条 市资源规划局根据合同和交易信息，核定增值收益调节金应缴金额，开具海安市增值收益调节金缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地地块名称、坐落、面积、交易方式、成交总价款、增值收益调节金金额、缴款义务人和缴纳期限等。
第四十五条 增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。根据本规定第四十条第五、第六款征收的增值收益调节金全部由市级统一安排使用。根据其他条款征收的增值收益调节金按照市与区镇街道各50%安排使用，纳入预算管理，其中区镇街道分成部分的 20% 由市统筹用于扩充设立农村“三权”抵押贷款风险补偿资金。
第八章 交易规范
第四十六条 集体经营性建设用地入市实行交易保证金制度，参照国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》执行。
第四十七条 集体经营性建设用地使用权人应认真执行法律、法规和政策的规定，按照合同的约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。
第四十八条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理；合同未约定的，由双方协商处理。
第四十九条 按租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按《合同》约定按时交纳土地租金的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。
第五十条 市资源规划局建立集体经营性建设用地信息管理制度，进行实时动态管理，将交易信息及时录入集体经营性建设用地信息管理系统。
第五十一条 按照建立城乡统一的建设用地市场要求，积极培育集体经营性建设用地市场交易中介组织，引导国有建设用地市场交易中介组织参与集体经营性建设用地入市交易中介服务，为入市交易提供地价评估、交易代理、登记发证等中介服务。
第五十二条 因公共利益需要，依法对集体经营性建设用地实行征收的，经市政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。
第五十三条 对未取得合法用地手续但符合相关规划的存量集体经营性建设用地，在入市前应当向市财政缴纳相关规费。
第五十四条 使用集体经营性建设用地造成闲置的，参照《闲置土地处置办法》处理。
第九章 法律责任
第五十五条 集体经营性建设用地使用权入市违反本办法规定交易的，市资源规划局不得为其办理建设用地规划和登记手续。
第五十六条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第五十七条 农村集体经济组织的经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，由纪委监委部门查处；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第十章 附 则
第五十八条 本办法实施之前已依法批准流转的集体经营性建设用地，在符合规划、产业要求的前提下，按照依法自愿、协商一致、公平合理的原则，可参照本办法执行。
第五十九条 本办法由市资源规划局负责解释。
第六十条 本办法自2021年9月1日起试行。